اللجنة القانونية

قوانين ايجار العقار في العراق

دراسة مقارنة
المحامي الدكتور شوكت حبيب الشبيب، عضو اللجنة القانونية
عرض المستشار سعيد النعمان، عضو اللجنة القانونية
المنتدى العراقي للنخب والكفاءات

في مقدمة الكتاب الطويلة يستعرض الكاتب نبذة عن قوانين أيجار العقار التي شرعت في العراق حيث كانت مجلة الإحكام العدلية وبقيت نافذة حتى الحكم الوطني 1921 فقامت الحكومة العراقية بتشريع القانون المدمي العراقي رقم 40 لسنة 195 وبعد نفاذ القانون الذي تضمن في الباب الثاني العقود على الانتفاع بالشيء وكان أول قانون صدر لتنظيم العلاقة ين المؤجر والمستأجر وتحديد حرية الإرادة الشخصية أو ما يسمى قانونا (مبدأ سلطان الإرادة ) في تنظيم عقد الإيجار حيث ورد في قانون رقم 39 لسمة 1942 حيث اقتضت الضرورة الاجتماعية والاقتصادية نتيجة التضخم المالي بسبب ضخ مبالغ كبيرة بالعملة العراقية من قبل بريطانيا في الأسواق وسمي بقانون الإعارة والتأجير.
وأستعرض الكاتب تاريخ وتطور القوانين التي وردت على الانتفاع بالمأجور بدأ من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 وتعديلاته وتحديد العلاقة بين المؤجر والمستأجر ورغبة المشرع لتنظيم العلاقات نع الإشارة إلى القوانين المشابهة في الدول العربية المحاورة .
وإكمالا للبحث فقد ذكر الدكتور شوكت أنها محاولة لإيجاد طريقة توازن بين حقوق والتزامات الطرفين حيث لاحظ أن القوانين التي صدرت كان فيها إجحاف دائما لأحد طرفي العقد. والذي يطلع على المقدمة سيجد أنها تناولت إيجازا لمضامين الكتاب وترجمة حقيقية للقوانين التي صدرت تباعا مع اختلاف الرؤى في أزمنة مختلفة من حيث الصياغة والتطبيق والنظرة إلى متغيرات المجتمع الذي يفرض على المشرع التناغم والتكامل والمضي في تغير وتعديل القوانين والأنظمة التي عليها تجسيد واقع المجتمع وتحقيق المساواة.
ـ يبدأ الكاتب بتعريف العقد بصورة عامة (هو تثبيت واقع اتحاد أرادتين على أجراء تصرف معين ينصب على محل معين) في حين عرفه المشرع في القانون المدني (العقد هو ارتباط الإيجاب الصادر من أحد العاقدين بقبول الأخر غلى وجه يثبت أثره في المعقود عليه) وكذلك المادة (87) من القانون المدني.
ثم ينتقل الدكتور التشبيب إلى تعريف الإجارة لغة التي تعني بيع منفعة الشيء وتمليكها للمستأجر خلال فترة محددة لقاء مبلغ متفق عليه ويتناول الكاتب تعريف عقد الإيجار في القانون المادة العراقي 722 والقانون المدني الأردني 658 وفي خصائص عقد الإيجار بذكر الكاتب ـ أنه عقد رضائي ـ ملزم للجانبين ـ أنه عقد من عقود المفاوضة ـ يرد على منفعة الشيء ولبس على ملكيته ـ يمنع المستأجر من أن يؤجر للغير.
ثم ينتقل الكاتب إلى كيفية استعمال المأجور على النحو المبين في العقد وإذا لم يرد في العقد فعلى المستأجر استعماله وفقا لما يقتضيه العرف كالترميمات لأن المأجور أمانة في يد المستأجر وعليه أن يسلم بالحالة التي أستلمها.
وفي كل حالة من الحالات التي ذكرها الكاتب يستند بها إلى المواد القانونية ويتطرق إلى عقود الإيجار والسقوف الزمنية للأراضي والمنازل والحوانيت والمكاتب والمصانع والمخازن إلى. ذلك.
ثم يسترض الباحث مبدأ سلطان الإرادة في عقود الإيجار والقوانين التي تحكمها.
ثم ينتقل الكاتب إلى التطور التاريخي للقوانين المتعلقة بعقد أيجار العقار ويستعرضها بالتفصيل تحت عناوين.
1- قانون مراقبة الإيجار والاستئجار رقم 29 لسنة 1941.
2- قانون مراقبة الإيجار والاستئجار رقم 22 لسنة 1942
3- قانون مراقبة أيجار العقار رقم 19 لستة 1945.
4- قانون مرسوم مراقبة أجارة العقار رقم 9 لسنة 1952.
5- قانون مراقبة أجارة العقار رقم 9 لسنة 1958.
6- قانون تنظيم أيجار العقار رقم 67 لستة 1792.
7- قانون تنظيم أيجار العقار رقم 184 لسنة 1978.
8- قانون تنظيم أيجار العقار رقم 87 لستة 1979.
تناول الكاتب هذه القوانين وأحكامها بالتفصيل والتعليمات والأنظمة لعدد منها وتحت عنوان مفهوم عقد إيجار العقار وأحكامه فأركان العقد ثلاثة:
1- العاقدان ويشترط فيهما العقل والبلوغ وسائر التصرفات القانونية.
2- الصيغة عبارة أجرتك الدار أو أكرمتك منافع هذه الدار.
3- الأجرة قسمان قسما يرد على العين كمن يستأجر بناية بعينها وقسما يرد على الذمة.
وأسترض الكاتب عددا من المصطلحات الخاصة بعقد الإيجار (منها ـ العقد ـ عقد الإيجار ـ أحكام عقد الإيجار) ثم يتطرق إلى التزامات المؤجر والتزامات المستأجر ثم يتناول خصائص وأحكام عقد الإيجار في القانون المدني ويستعرضها بالتفصيل بعدد من الصفحات مع مقارنة الالتزامات بين نصوص الشريعة الإسلامية والقانون الأردني والسوري.
ثم ينتقل الكاتب إلى أهمية عقد الإيجار من النواحي الاقتصادية والاجتماعية والقانونية مع الشرح المستفيض والإشارة إلى المواد القانونية والأمثلة والتطبيقات المعمول بها.
وتحت عنوان المصطلحات والمفاهيم المتعلقة بالتأجير يتناول المؤلف ( التأجير التشغيلي والتأجير المقترن بعقود أخرى ) وتحت عنوان أهمية عقد الإيجار في القانون المدني الذي خصص له الكاتب عدد من الصفحات ضمنها ( ماهية الامتداد القانوني لعقد الإيجار ـ أحكام الامتداد القانوني لعقد الإيجار ) والسمات القانونية الأساسية لحق المستأجر أذكرها بإيجاز شديد وهو ( 1 حق المستأجر في أشغال المأجور بعد انتهاء مدة العقد هو حق مستمد من القانون لا من العقد 2 أن أشغال المأجور بعد انتهاء مدة العقد هو حق المستأجر واجبا عليه ولبس 3 أن حق المستأجر في أشغال المأجور بعد انتهاء مدة العقد هو حق يتعلق بالنظام العام وعليه يقع باطلا كل أتفاق من شأنه أن يحرم المستأجر من هذا الحق أو ينتقص منه ) وأستشهد الكاتب بالقوانين ذات العلاقة بهذه الفقرات مع عدد من القرارات التميزية .
ثم يوضح الكاتب الفئات المستفيدة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار ـ الزوجة المطلقة مع أولادها أن وجدوا في حالة صدور حكم قطعي من محكمة مختصة بطلاق تعسفي أو انفصال كنسي وتوفر شروط أشار إليها الدكتور الشبيب بالتفصيل.
ثم ينتقل الكاتب إلى موضوع التحسينات والديكورات التي هي كثيرة الحدوث ومن يتحملها ويجيب عليها الكاتب بوضوح ولكل حالة على وفق القانون واجتهاد القاضي أذا ما رفعت دعوى أمامه.
تحت عنوان المصروفات المتعلقة من المستأجر على المأجور يتناول الباحث ـ المصروفات الضرورية ـ المصروفات الكمالية ـ المصروفات النافعة.
وتحت عنوان التحسينات والتحويرات والديكورات يتناولها الكاتب في الأمور:
1. وجود أتفاق بين المؤجر والمستأجر.
2. بأمر من المؤجر.
3. بعلم المؤجر دون اعتراضه.
4. دون علم المؤجر أو رغم اعتراضه.
ويحاور الكاتب هذه الحالات بوضوح وفقا للمواد القانونية التي أشار إليها ووفقا للقانون العراقي وصيغ التشريعات المعاصرة.
وتحت عنوان الإيجار المنتهي بالتمليك تعريفا وشرحا وقانونا وشكلا وموضوعا والمراحل التي مر بها والنصوص القانونية التي تحكمها.
ثم يستعرض وبالتفصيل الموقف القانوني من عقود الإيجار المبرة بعد نفاذ قانون رقم 25 لسنة 1996 والموقف من حيث مدة العقد مع الأمثلة والحالات والأحكام القضائية التي صدرت..
وينتقل الكاتب إلى عقود الإيجار من حيث البدل وبذات القانون يتناول الباحث دعاوى التخلية والعقارات المشمولة ومنها
أولا ـ الخصومة.
ثانيا ـ أقامة الدعوى من قبل المالك والمستأجر بصفتهما الأصلية.
ثالثا ـ أقامة الدعوى من قبل الشركاء على وجه الشيوع ضد مستأجر العقار بصفتها لأصلية.
رابعا ـ أقامة دعوى التخلية من قبل المدعي ضد ورثة مستأجر العقار.
خامسا ـ إقامة دعوى من قبل الولي والوصي أو القيم ضد المستجير.
وخصص الكاتب أكثر من صفحة تضمنت وفرا من النصوص والأحكام. ويستمر في شرح حالات أقامة دعوى التخلية من حيث توجيه الإنذار وشروط أقامتها:
1ـ أذا كان عقد الإيجار قد أبرم في ظل قانون رقم 87 لسنة 1979 وأن مدته تنتهي قبل نفاذ قانون 25 لسنة.
2 ـ أذا كان العقد قد أيرم بعد نفاذ قانون رقم 25 لسنة 1996.
3 ـ أذا كان العقد قد أبرم في ظل قانون رقم 87 لسنة 1966ـ
4 – أذا كان العقد تعود ملكيته إلى الشركاء على وجع الشيوع وهناك ورثة لمستأجر العقار.
5 ـ أذا كان العقار تعود ملكيته إلى قاصر وكان هناك مستأجر أصلي.
6 ـ أذا كان العقار تعود ملكيته إلى الأوقاف.
7 ـ أذا كان العقار تعود ملكيته إلى شخص معين أو إلى الشركاء على وجه الشيوع وكان المستأجر من الأشخاص المعنوية .
ثم يتجه الدكتور الشبيب إلى موضوع في غاية الأهمية إلا وهو في شأن المصاعد الكهربائية ويسلط الضوء فيه على تنظيم وضع المصاعد في العراق. ولمزيد من الفائدة يضيف عددا من النصوص ذات العلاقة من بينها (م 1 من متطلبات الصحة والسلامة المهنية رقم 12 لسنة 2016 ـ م14 التعليمات رقم 1 لسنة 2020 تشكيلات مجلس الدولة ومهامها م 13 من تعليمات ومهام مركز الدراسات والتصاميم الهندسية وتقسيماتها رقم 1 لسنة 2022 م 7 من النظام الداخلي لتشكيلات وزارة الصناعة والمعادن رقم 2 لسنة2022 م 16 من النظام الداخلي لوزارة المالية رقم1 لسنة 1990 م 114 من قانون العمل رقم 37 لسنة 2015 م 3 من قانون تنظيم ملكية الطوابق والشقق في العمارات رقم 61 لسنة 2001 .
وينتهي الكاتب بإضافة ملحق نص القانون المصري رقم 78 لسنة 1974 للمزيد من المعرفة والفائدة. ومن خلال قراءتنا لهذا الكتاب القيم والمفيد والمتخم بأرقام وتواريخ القوانين والمصادر والأمثلة والوقائع والأحكام القضائية ذات الصلة نجد أنه قد تفوق على الكثير من الكتب والبحوث والدراسات التي كتبت في هذا المجال وسيكون عونا للقضاة في أحكامهم والمحامين في لوائحهم لتحقيق العدالة الناجزة.
وبالتأكيد سيرتقي كتاب الدكتور شوكت منصة التتويج العالي في سلم الكتب التي تناولت أيجار العقار في العراق. ونأمل في الطبعة الثانية ـ إضافة أحكام الضرورة الملجئة لتخليه المأجور ـ وزيادة في الأحكام المكتسبة الدرجة القطعية ـ وإضافة القانون المدني الأردني كملحق في الكتاب.

مقالات ذات صلة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى